Als een appartement zonder geldig energielabel wordt verkocht, riskeert niet de VvE maar de individuele eigenaar van het appartement een boete. Toch heeft het ontbreken van een geldig energielabel gevolgen voor de hele VvE: het kan de verkoopbaarheid van appartementen in het gebouw schaden en juridische complicaties veroorzaken. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over energielabels, VvE’s en de gevolgen bij verkoop.
Welke boete riskeert een VvE als een appartement zonder geldig energielabel wordt verkocht?
Bij verkoop van een appartement zonder geldig energielabel riskeert de verkopende eigenaar een boete, niet de VvE als geheel. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) handhaaft de labelplicht en kan een boete opleggen aan de partij die het appartement verkoopt zonder aan de wettelijke verplichting te voldoen. De hoogte van de boete varieert en wordt per geval vastgesteld.
Het energielabel is wettelijk verplicht bij elke verkoop of verhuur van een woning, inclusief appartementen. Dit vloeit voort uit Europese regelgeving die is omgezet in Nederlandse wet- en regelgeving. Een energieprestatiecertificaat moet worden getoond aan en overhandigd aan de toekomstige koper of huurder. Ontbreekt dit document, dan is de verkoper in overtreding.
Hoewel de VvE als organisatie niet direct beboet wordt, heeft het ontbreken van geldige labels in een gebouw indirecte gevolgen voor de vereniging. Kopers kunnen afhaken, notarissen kunnen de overdracht vertragen en de reputatie van het complex kan schade oplopen. Het is dan ook in het belang van de VvE om eigenaren actief te wijzen op deze verplichting.
Wie is verantwoordelijk voor het energielabel: de VvE of de individuele eigenaar?
De individuele appartementseigenaar is verantwoordelijk voor het aanvragen en aanwezig hebben van een geldig energielabel bij verkoop of verhuur van zijn of haar appartement. De VvE heeft hier geen wettelijke verantwoordelijkheid, maar speelt wel een ondersteunende rol bij het verzamelen van gebouwgegevens die nodig zijn voor de labelvaststelling.
Een energielabel voor een appartement wordt vastgesteld op basis van kenmerken van zowel het individuele appartement als het gehele gebouw. Denk aan isolatie van dak, muren en beglazing, het ventilatiesysteem, de verwarmingsinstallatie en eventuele zonnepanelen. Voor al deze onderdelen heeft de energieadviseur documentatie nodig, zoals facturen, typeplaatjes van de cv-ketel of gegevens over het type warmtepomp.
Hier ligt een praktische rol voor de VvE: de vereniging beheert doorgaans de technische documentatie van het gebouw. Door bouwjaar, plattegronden, verbouwverslagen en installatiegegevens centraal beschikbaar te stellen, versnelt de VvE het labelproces voor individuele eigenaren aanzienlijk. Dat is niet alleen handig, maar ook in het belang van alle leden.
Wat zijn de gevolgen voor de verkoopprijs als het energielabel ontbreekt?
Het ontbreken van een geldig energielabel bij de verkoop van een appartement kan de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Het label wordt meegenomen in het taxatierapport: een beter energielabel verhoogt de getaxeerde waarde van de woning. Ontbreekt het label, dan kan de taxateur geen rekening houden met de energieprestatie, wat kan leiden tot een lagere taxatiewaarde.
Kopers letten steeds bewuster op energieprestaties. Een appartement zonder label roept vragen op: hoe energiezuinig is de woning? Wat zijn de maandelijkse energiekosten? Zonder een officieel label, geregistreerd in EP-online, de landelijke database van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, heeft de koper geen objectief antwoord op die vragen. Dit kan leiden tot:
- Lagere biedingen omdat kopers onzekerheid inprijzen
- Langere verkooptijd doordat serieuze kopers afhaken
- Complicaties bij de hypotheekaanvraag, omdat een energiezuinige woning recht geeft op een hogere leencapaciteit of korting op de hypotheekrente
- Vertraging bij de notaris als het label ontbreekt bij de overdracht
Een geldig energielabel is dus niet alleen een wettelijke formaliteit. Het is een document dat direct bijdraagt aan de marktwaarde en de verkoopbaarheid van een appartement. Eigenaren die vóór de verkoop investeren in een officieel label, staan sterker aan de onderhandelingstafel.
Kan een VvE collectief een energielabel aanvragen voor het gehele gebouw?
Een VvE kan geen collectief energielabel aanvragen dat geldig is voor alle individuele appartementen. Elk appartement heeft bij verkoop of verhuur een eigen, afzonderlijk energielabel nodig. Wel kan een VvE het proces faciliteren door gezamenlijk een energieadviseur in te schakelen die alle appartementen in één traject opneemt, wat tijd en kosten bespaart.
Daarnaast bestaat er voor VvE’s de mogelijkheid om gebruik te maken van de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE). Via deze regeling kunnen VvE’s subsidie aanvragen voor energiebesparende isolatiemaatregelen voor het gehele gebouw. Aanvragen zijn mogelijk vanaf 1 januari 2026 tot en met 31 december 2030. Dit vergroot de energieprestatie van het gebouw als geheel, wat vervolgens gunstig uitpakt voor de individuele energielabels van de appartementen.
Een collectieve aanpak heeft dus meerdere voordelen. Eigenaren hoeven niet elk afzonderlijk een adviseur te regelen, de energieadviseur heeft het gebouw al in beeld en de VvE kan tegelijk nadenken over verduurzamingsmaatregelen die alle bewoners ten goede komen. Wil je als VvE weten welke stappen je kunt zetten? Bekijk dan onze mogelijkheden voor verduurzamingsadvies.
Wat moet een VvE regelen vóór de verkoop van een appartement?
Vóór de verkoop van een appartement moet de VvE zorgen dat alle relevante gebouwdocumentatie beschikbaar en actueel is. De individuele eigenaar is verantwoordelijk voor het energielabel, maar heeft daarvoor informatie nodig die de VvE beheert. Hoe beter de VvE deze informatie op orde heeft, hoe sneller en soepeler het labelproces verloopt.
Concreet gaat het om de volgende documenten en gegevens die een VvE bij voorkeur centraal bewaart:
- Bouwjaar van het gebouw en eventuele officiële bouwkundige gegevens
- Plattegronden en bouwtekeningen van het complex
- Documentatie over beglazing, zoals HR++ of triple glas, inclusief codes in de afstandhouder
- Installatiegegevens van het ventilatiesysteem, warmteterugwinning (wtw) of collectieve verwarmingsinstallaties
- Verbouwverslagen van ingrijpende renovaties aan het gebouw
- Gegevens over zonnepanelen op het gebouw, inclusief merk, type, aantal panelen en totaalvermogen in wattpiek
Naast documentatie is het belangrijk dat de VvE de eigenaar praktisch ondersteunt. Zorg dat de energieadviseur gemakkelijk toegang heeft tot gemeenschappelijke ruimtes zoals de meterkast, het dak, de kruipruimte en technische installaties. Dit voorkomt onnodige vertraging en zorgt dat de adviseur het energielabel nauwkeurig kan vaststellen.
Vergeet ook niet te controleren of een bestaand label nog geldig is. Een energielabel is 10 jaar geldig; de geldigheidsdatum staat vermeld op het label en is te controleren via EP-online. Is de datum verstreken, dan vraagt de eigenaar een nieuw label aan vóór de verkoop.
Hoe Het Energieproject helpt bij energielabels voor appartementen en VvE’s
Een geldig energielabel regelen voor een appartement hoeft niet ingewikkeld te zijn, maar vraagt wel om de juiste aanpak en kennis van de regelgeving. Bij Het Energieproject helpen we eigenaren en VvE’s om dit proces soepel en zorgeloos te doorlopen.
Wat we voor je doen:
- We voeren een volledige woningopname uit en stellen het officiële energielabel vast volgens de bepalingsmethode NTA 8800
- We registreren het energielabel in EP-online, zodat het direct geldig en aantoonbaar is
- We adviseren over welke verduurzamingsstappen het meeste effect hebben op het label en de woningwaarde
- We ondersteunen VvE’s bij het in kaart brengen van de energieprestatie van het gebouw en de mogelijkheden voor collectieve verduurzaming
- We werken met één aanspreekpunt, zodat je niet van het kastje naar de muur wordt gestuurd
Wil je weten wat we voor jou of jullie VvE kunnen betekenen? Neem contact met ons op en we kijken samen naar de beste aanpak.