Als het energielabel ontbreekt bij de overdracht, overtreedt de verkoper een wettelijke verplichting en riskeert hij een boete van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De notaris mag de overdracht in principe wel laten doorgaan, maar de koper heeft dan het recht om schriftelijk om herstel te verzoeken en kan in het uiterste geval naar de rechter stappen. Hieronder beantwoorden we de meest gestelde vragen over wat er precies gebeurt als het label ontbreekt bij de verkoop van een woning.
Welke wettelijke verplichting geldt er voor het energielabel bij verkoop?
Bij de verkoop van een woning is de verkoper wettelijk verplicht een geldig energielabel te verstrekken aan de koper. Dit label moet uiterlijk bij de officiële overdracht bij de notaris beschikbaar zijn. De verplichting geldt voor vrijwel alle woningen in Nederland en is vastgelegd in het Besluit energieprestatie gebouwen.
Het energielabel laat zien hoe energiezuinig een woning is. De beoordeling loopt van A++++ (zeer energiezuinig) tot G (weinig energiezuinig) en is gebaseerd op factoren zoals isolatie, verwarmingssysteem, ventilatie, warm water en de eventuele opbrengst van zonnepanelen. Het label moet officieel zijn geregistreerd in het nationale register EP-Online en mag niet verlopen zijn op het moment van overdracht.
De labelplicht geldt ook bij verhuur en oplevering van nieuwbouw. Verhuurders zijn verplicht een kopie van het geldige energielabel mee te sturen bij het huurcontract. Voor recreatiewoningen, zoals vakantiehuisjes en chalets, gelden dezelfde regels, ook als het pand geen eigen adres heeft. De ILT controleert actief op de aanwezigheid van een geldig label, niet alleen bij de overdracht zelf maar ook in commerciële advertenties op websites en social media.
Wat zijn de gevolgen voor de verkoper als het label ontbreekt?
Een verkoper die geen geldig energielabel verstrekt bij de overdracht, riskeert een boete of een last onder dwangsom van de ILT. De hoogte van de boete is afhankelijk van de situatie, maar de handhaving is reëel: de ILT controleert systematisch of woningen die worden verkocht of verhuurd een geregistreerd label hebben in EP-Online.
Naast de financiële sanctie heeft het ontbreken van een energielabel ook praktische gevolgen voor de verkoop zelf. Een koper die geen label ontvangt, kan de verkoper schriftelijk verzoeken alsnog een label te laten opstellen. Als de verkoper hier niet op reageert, kan de koper dit melden bij de bevoegde instantie en in het uiterste geval de zaak voorleggen aan de rechter.
Voor verkopers is het dus verstandig om het energielabel ruim voor de overdracht te regelen. Een ontbrekend label kan het verkoopproces vertragen, juridische complicaties veroorzaken en de vertrouwensrelatie met de koper schaden. Bovendien wordt het energielabel meegenomen in het taxatierapport: een woning zonder geldig label kan lastiger te taxeren zijn en dat heeft directe gevolgen voor de financiering van de koper.
Kan de notaris de overdracht weigeren zonder geldig energielabel?
De notaris is niet wettelijk verplicht om de overdracht te weigeren als het energielabel ontbreekt. De eigendomsoverdracht kan in principe gewoon doorgaan, ook zonder geldig label. De verplichting om het label te verstrekken ligt bij de verkoper, niet bij de notaris als poortwachter van de transactie.
Wat de notaris wel doet, is de partijen informeren over de labelplicht en vastleggen dat de verkoper verantwoordelijk is voor het naleven van de wettelijke verplichting. In de praktijk wijzen veel notarissen vooraf op het ontbreken van een label en adviseren zij de verkoper dit alsnog te regelen voor de overdracht. Sommige kopers bedingen contractueel dat het label aanwezig moet zijn als voorwaarde voor de overdracht.
Het feit dat de notaris de overdracht niet blokkeert, betekent niet dat het ontbreken van een label zonder gevolgen blijft. De ILT kan achteraf nog handhaven, en de koper behoudt zijn rechten om de verkoper aan te spreken. De overdracht zelf is geldig, maar de verkoper blijft in overtreding totdat het label alsnog wordt verstrekt.
Wat zijn de risico’s voor de koper bij een woning zonder energielabel?
Voor een koper betekent het ontbreken van een energielabel dat hij geen officieel inzicht heeft in de energiezuinigheid van de woning. Dat is niet alleen vervelend, maar kan ook financiële gevolgen hebben: zonder een bekend energielabel is het moeilijker om te beoordelen welke verduurzamingsinvesteringen nodig zijn en wat de woning werkelijk waard is.
Een geldig energielabel heeft namelijk directe invloed op de woningwaarde en de financieringsmogelijkheden. Banken kunnen bij een energiezuinige woning een hogere hypotheek verstrekken of korting geven op de hypotheekrente. Zonder label valt deze informatie weg, wat de onderhandelingspositie van de koper verzwakt.
Daarnaast mist de koper concrete informatie over isolatie, verwarming en ventilatie die hij normaal via het label en het bijbehorende afschrift zou ontvangen. Dit afschrift is te downloaden via MijnOverheid als de koper eigenaar wordt en zich inschrijft op het adres. Maar als er überhaupt geen label is geregistreerd in EP-Online, is er ook niets te downloaden.
Wat kan een koper doen als het label ontbreekt? De stappen zijn duidelijk:
- Stuur de verkoper een schriftelijk verzoek om alsnog een energielabel te laten opstellen.
- Meld de situatie bij de bevoegde toezichthouder als de verkoper niet reageert.
- Overweeg juridische stappen als het label uitblijft en dit aantoonbare schade oplevert.
Hoe snel kan een geldig energielabel worden aangevraagd voor de overdracht?
Een geldig energielabel aanvragen gaat relatief snel, maar vereist wel een fysieke woningopname door een gecertificeerde energieadviseur. Na de opname wordt het label officieel geregistreerd in EP-Online. Afhankelijk van de planning van de adviseur en de complexiteit van de woning duurt het proces doorgaans enkele werkdagen tot een week.
Het is dus zeker mogelijk om een label te regelen kort voor de overdracht, maar het is verstandig dit niet te lang uit te stellen. Zeker in drukke periodes kan de beschikbaarheid van een adviseur beperkt zijn. Bovendien heeft de adviseur toegang tot de woning nodig voor de opname, wat ook planning vraagt aan de kant van de verkoper.
Belangrijk om te weten: een label kan niet worden herregistreerd met een gunstiger uitkomst zonder nieuwe woningopname. Als de situatie van de woning verandert of als een nieuwere versie van de bepalingsmethode (NTA 8800) een ander resultaat zou geven, moet de woning opnieuw worden bezocht door de energieadviseur. Er zijn geen shortcuts: het label moet worden opgesteld op basis van een actuele opname.
Wie op het laatste moment ontdekt dat het label ontbreekt, doet er goed aan direct contact op te nemen met een specialist om de overdracht niet in gevaar te brengen.
Hoe wij helpen als het energielabel ontbreekt bij de overdracht
Bij Het Energieproject zorgen we ervoor dat je niet voor verrassingen komt te staan bij de overdracht van je woning. We bieden een complete aanpak, van de eerste woningopname tot de officiële registratie van het energielabel in EP-Online. Onze werkwijze is snel, transparant en gericht op het hoogst haalbare label voor jouw woning.
- We plannen de woningopname flexibel in, ook als de overdracht dichtbij is.
- We registreren het energielabel officieel en zorgen dat het klopt in EP-Online.
- We geven persoonlijk verduurzamingsadvies, zodat je weet welke stappen de meeste impact hebben op de labelklasse en de woningwaarde.
- We ondersteunen je ook bij vastgoedvragen rondom de verkoop, zodat energie en waarde hand in hand gaan.
Wil je zeker weten dat jouw energielabel op tijd geregeld is voor de overdracht? Neem contact met ons op en we helpen je direct verder.