Kan een VvE de energielabelkosten uit het reservefonds betalen?

Een VvE (Vereniging van Eigenaars) mag de kosten voor een energielabel in bepaalde gevallen betalen uit het reservefonds, maar dit is niet automatisch toegestaan. Of de uitgave rechtmatig is, hangt af van de aard van het energielabel: gaat het om een collectieve verplichting voor het gehele gebouw, of om een individuele behoefte van één appartementseigenaar? In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over VvE energielabel en reservefonds.

Wat mag een VvE betalen uit het reservefonds?

Een VvE mag het reservefonds gebruiken voor kosten die betrekking hebben op het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Denk aan dakonderhoud, gevelrenovatie, liftonderhoud en schilderwerk aan gemeenschappelijke ruimtes. Uitgaven voor individuele appartementen of privébelangen van één eigenaar vallen hier in principe buiten.

Het reservefonds is wettelijk verplicht voor VvE’s en dient als financiële buffer voor toekomstige, grotere onderhoudsuitgaven. De hoogte van de jaarlijkse bijdrage wordt vastgelegd in een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Alleen uitgaven die in lijn zijn met dit plan of die door de vergadering van eigenaars zijn goedgekeurd, mogen uit het fonds worden betaald.

Dat betekent dat de vergadering van eigenaars een centrale rol speelt. Wil een VvE een uitgave doen die niet standaard in het MJOP staat, dan is een besluit van de vergadering nodig. Bij grotere of bijzondere uitgaven geldt vaak een gekwalificeerde meerderheid van stemmen.

Valt een energielabel onder onderhoud of verbetering?

Een energielabel valt juridisch gezien niet onder regulier onderhoud, maar ook niet automatisch onder een verbouwing of verbetering. Het energielabel is een administratief document dat de energieprestatie van een woning of gebouw vastlegt. De kosten voor het laten opstellen van een energielabel zijn daarmee eerder te vergelijken met advies- of certificeringskosten dan met onderhoudskosten.

Dit onderscheid is relevant voor de vraag of het reservefonds mag worden aangesproken. Regulier onderhoud is een erkende bestemming voor het reservefonds. Advies- en certificeringskosten zijn dat minder vanzelfsprekend, tenzij ze direct samenhangen met een onderhouds- of verduurzamingsproject dat al is goedgekeurd.

Wanneer een VvE besluit om het gebouw te verduurzamen, bijvoorbeeld door het plaatsen van isolatie, een collectief warmtepompsysteem of zonnepanelen op het dak, dan is het energielabel een logisch en noodzakelijk onderdeel van dat traject. In dat geval kunnen de labelkosten worden beschouwd als een bijkomende kostenpost van het verduurzamingsproject, en is betaling uit het reservefonds verdedigbaar.

Wanneer mag een VvE de energielabelkosten wél declareren uit het reservefonds?

Een VvE mag de energielabelkosten uit het reservefonds betalen wanneer het energielabel betrekking heeft op de gemeenschappelijke delen van het gebouw én wanneer de vergadering van eigenaars hiermee heeft ingestemd. Dit is met name het geval bij collectieve verduurzamingsprojecten of wanneer een energielabel wettelijk verplicht is voor het gehele gebouw.

Er zijn een aantal concrete situaties waarin dit van toepassing is:

• Collectieve verduurzaming: De VvE laat isolatie, zonnepanelen of een collectief verwarmingssysteem installeren en heeft daarvoor een energielabel nodig voor het gehele gebouw.
• Verkoop van gemeenschappelijke ruimtes: Als de VvE een gemeenschappelijke ruimte verkoopt of verhuurt, is een geldig energielabel wettelijk verplicht.
• Subsidieaanvraag: Sommige subsidies voor VvE-verduurzaming vereisen een energielabel als onderdeel van de aanvraag. De labelkosten zijn dan direct verbonden aan het project.
• Goedkeuring via de vergadering: De vergadering van eigenaars besluit expliciet dat de kosten collectief worden gedragen, ook als er geen directe wettelijke verplichting is.

Zorg er altijd voor dat het besluit correct wordt vastgelegd in de notulen van de vergadering. Dit voorkomt discussies achteraf over de rechtmatigheid van de uitgave.

Wat als het energielabel alleen voor één appartement nodig is?

Als een individuele eigenaar een energielabel nodig heeft voor de verkoop of verhuur van zijn of haar appartement, zijn de kosten voor dat label een persoonlijke uitgave. De VvE mag die kosten in principe niet uit het reservefonds betalen, omdat het reservefonds bedoeld is voor collectieve belangen en gemeenschappelijke delen.

De verplichting om bij verkoop of verhuur een geldig energielabel te overleggen rust op de individuele eigenaar, niet op de VvE als geheel. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert op de aanwezigheid van een geldig energielabel bij verkoop en verhuur, en een eigenaar zonder geldig label riskeert een boete.

Wil een eigenaar toch proberen de kosten collectief te verdelen, dan is een besluit van de vergadering van eigenaars nodig waarbij alle leden instemmen. Maar dit is juridisch kwetsbaar: andere eigenaars kunnen bezwaar maken als zij geen belang hebben bij het label van een individueel appartement.

Hoe neemt een VvE een besluit over energielabelkosten?

Een VvE neemt een besluit over energielabelkosten tijdens de vergadering van eigenaars, volgens de procedure die is vastgelegd in de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement. Voor gewone besluiten geldt doorgaans een gewone meerderheid van stemmen. Voor uitgaven boven een bepaald drempelbedrag of voor wijzigingen in het MJOP is vaak een gekwalificeerde meerderheid vereist.

De stappen voor een correct besluit zijn als volgt:

1. Agendapunt toevoegen: Zet de energielabelkosten als apart agendapunt op de uitnodiging voor de vergadering.
2. Informatie aanleveren: Presenteer een offerte of kostenraming, zodat eigenaars een weloverwogen keuze kunnen maken.
3. Stemmen: Laat de vergadering stemmen over het voorstel, conform de regels in de splitsingsakte.
4. Vastleggen in notulen: Noteer het besluit, de stemverhouding en de grondslag voor de uitgave in de officiële notulen.
5. Uitvoering: Na goedkeuring kan de VvE de opdracht verlenen en de kosten uit het reservefonds of de exploitatierekening voldoen, afhankelijk van wat is besloten.

Transparantie in dit proces is belangrijk. Eigenaars die het niet eens zijn met een besluit hebben het recht om dit aan te vechten, dus een goed onderbouwd en correct gedocumenteerd besluit is in het belang van de hele VvE.

Zijn er subsidies of regelingen die VvE’s kunnen combineren met het reservefonds?

Ja, er zijn subsidies en financieringsregelingen die VvE’s kunnen combineren met het reservefonds voor verduurzaming. De bekendste is de Subsidie Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) en de regelingen via het Nationaal Warmtefonds, dat VvE’s leningen aanbiedt voor energiebesparende maatregelen. Sommige gemeenten bieden daarnaast aanvullende lokale subsidies voor VvE-verduurzaming.

Bij subsidieaanvragen is een energielabel of een energieadvies vaak een vereiste. De kosten voor het energielabel kunnen in dat geval worden meegenomen als onderdeel van de subsidieaanvraag of het projectbudget. Dit maakt het makkelijker om de labelkosten te rechtvaardigen als een collectieve uitgave uit het reservefonds.

Een aantal relevante opties voor VvE’s in 2026:

• Nationaal Warmtefonds: Biedt leningen voor VvE’s voor maatregelen zoals isolatie, warmtepompen en zonnepanelen, soms gecombineerd met subsidies.
• Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE): Relevant voor VvE’s die collectief overstappen op warmtepompen of zonneboilers.
• Gemeentelijke regelingen: Veel gemeenten hebben eigen subsidies of leningen voor VvE-verduurzaming. Informeer bij de gemeente naar de actuele mogelijkheden.
• Energiebespaarlening: Een gunstige lening voor VvE’s die energiebesparende maatregelen willen financieren.

Door subsidies slim te combineren met het reservefonds, kan een VvE de nettokosten voor verduurzaming aanzienlijk verlagen en tegelijkertijd de energieprestatie van het gebouw verbeteren.

Hoe wij je helpen met een energielabel voor jouw appartement of VvE

Of je nu een energielabel nodig hebt voor de verkoop van jouw appartement of een collectief traject wilt starten voor de hele VvE, wij helpen je snel en overzichtelijk verder. Bij Het Energieproject regelen we het energielabel van begin tot eind, zodat jij je niet hoeft bezig te houden met de administratieve rompslomp.

• Een gecertificeerde energieadviseur komt langs en neemt de woning op in gemiddeld één tot twee uur
• We beoordelen alle relevante factoren: isolatie, verwarming, ventilatie, warm water en eventuele zonnepanelen
• Het energielabel wordt officieel geregistreerd in EP-online, de landelijke database
• Je ontvangt een digitale kopie van het label, klaar voor gebruik bij verkoop, verhuur of subsidieaanvraag
• Op verzoek geven we ook verduurzamingsadvies, zodat je weet welke stappen het meeste opleveren voor een beter label

Wil je weten wat wij voor jouw situatie kunnen betekenen, of wil je een offerte aanvragen voor een energielabel? Neem contact met ons op en we denken graag met je mee.