Binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) heb je voor het aanvragen van een energielabel doorgaans een gewone meerderheid van stemmen nodig tijdens een officiële vergadering. Dat betekent dat meer dan de helft van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen vóór moet zijn. De exacte drempel hangt af van wat er in de splitsingsakte staat en of het gaat om een eenvoudige administratieve handeling of een grotere verduurzamingsmaatregel. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over stemmen, besluiten en procedures binnen een VvE rondom het energielabel.
Wat telt als een geldig VvE-besluit bij verduurzaming?
Een geldig VvE-besluit bij verduurzaming is een besluit dat is genomen tijdens een rechtsgeldige vergadering, met voldoende opkomst (quorum) en de vereiste meerderheid van stemmen. Het besluit moet worden vastgelegd in de notulen en is bindend voor alle leden, ook voor leden die tégen hebben gestemd of afwezig waren.
De Modelreglementen van de VvE, die in Nederland veel worden gebruikt, onderscheiden twee soorten besluiten. Gewone besluiten, zoals het aanvragen van een energielabel of het opdracht geven voor een woningopname, vereisen een gewone meerderheid. Bijzondere besluiten, zoals ingrijpende renovaties of aanpassingen aan de gemeenschappelijke constructie, vereisen een gekwalificeerde meerderheid van twee derde of drie kwart van de stemmen.
Verduurzaming valt soms in een grijs gebied. Het plaatsen van zonnepanelen op het dak of het isoleren van de gemeenschappelijke gevel kan worden gezien als een wijziging aan het gebouw, waarvoor een hogere drempel geldt. Het aanvragen van een energielabel voor het gehele gebouw is echter een administratieve stap en valt in de meeste gevallen onder de gewone meerderheidsregel.
Belangrijk is ook dat het quorum wordt gehaald. Als er te weinig leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn, is de vergadering niet besluitvaardig. In dat geval moet er een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, waarbij het quorum vaak niet meer geldt en er met de aanwezige stemmen besloten kan worden.
Hoeveel stemmen zijn er minimaal nodig voor een energielabel?
Voor het aanvragen van een energielabel binnen een VvE zijn minimaal meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen vereist, oftewel een gewone meerderheid. In de meeste gevallen telt elke eigenaar één stem per appartement, tenzij de splitsingsakte een andere stemverhouding voorschrijft op basis van het aandeel in de gemeenschap.
Stel dat een VvE twaalf appartementen heeft en tien eigenaren aanwezig zijn tijdens de vergadering. Dan zijn er zes stemmen vóór nodig om het besluit door te laten gaan. Als de splitsingsakte bepaalt dat stemmen worden gewogen naar breukdelen, dan tellen grotere appartementen zwaarder mee. In dat geval is de berekening iets complexer, maar het principe van de gewone meerderheid blijft doorgaans van toepassing.
Houd er rekening mee dat sommige VvE-reglementen bepalen dat besluiten over energieprestaties of duurzaamheidsmaatregelen een hogere meerderheid vereisen, zeker als ze gepaard gaan met een financiële bijdrage van alle leden. Controleer daarom altijd de actuele splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van jouw VvE voordat je een vergadering plant.
Wat staat er in de splitsingsakte over energielabels?
De meeste splitsingsakten bevatten geen specifieke bepalingen over energielabels, omdat dit een relatief nieuwe wettelijke vereiste is. Wat de splitsingsakte wel regelt, is welke meerderheid nodig is voor verschillende categorieën besluiten en hoe stemrechten zijn verdeeld. Op basis van die algemene regels bepaal je welke procedure van toepassing is op het aanvragen van een energielabel.
Oudere splitsingsakten, opgesteld vóór de invoering van de energielabelplicht, verwijzen logischerwijs niet naar energielabels. In dat geval val je terug op de algemene besluitvormingsregels in de akte. Nieuwere akten, of akten die recentelijk zijn herzien, kunnen soms explicieter zijn over verduurzaming en energieprestaties.
Als de splitsingsakte onduidelijk is of geen uitsluitsel geeft, kun je als VvE ook de Modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) als leidraad gebruiken. Deze modellen worden in Nederland breed toegepast en geven een helder kader voor besluitvorming. Raadpleeg bij twijfel een notaris of juridisch adviseur die gespecialiseerd is in appartementsrecht.
Hoe vraag je een energielabel aan als niet iedereen instemt?
Als niet iedereen instemt met het aanvragen van een energielabel, is dat geen blokkade zolang de vereiste meerderheid wél aanwezig is. Een VvE-besluit is bindend voor alle leden, ook voor degenen die tégen hebben gestemd. De minderheid is verplicht zich te houden aan het rechtsgeldige besluit van de vergadering.
De procedure verloopt dan als volgt:
- Zet het agendapunt “aanvragen energielabel” op de agenda van de eerstvolgende algemene ledenvergadering (ALV).
- Stuur de uitnodiging tijdig rond, conform de termijnen in de splitsingsakte (doorgaans minimaal vijftien dagen van tevoren).
- Laat de vergadering plaatsvinden en zorg dat het quorum wordt gehaald.
- Stem over het voorstel en leg de uitslag vast in de notulen.
- Geef na een positief besluit opdracht aan een erkend energieadviseur om de woningopname te plannen.
Een eigenaar die het niet eens is met het besluit, kan binnen een maand na het besluit bezwaar maken bij de kantonrechter. Zolang er geen rechterlijke uitspraak is die het besluit schorst of vernietigt, blijft het besluit van kracht en kan de aanvraag gewoon doorgaan.
Wil je meer weten over hoe het aanvraagproces in zijn werk gaat? Neem contact op voor persoonlijk advies over de stappen die jouw VvE moet zetten.
Wanneer is een speciale vergadering nodig voor het energielabel?
Een speciale vergadering, ook wel een buitengewone algemene ledenvergadering (BALV) genoemd, is nodig wanneer het aanvragen van een energielabel niet kan wachten tot de eerstvolgende reguliere ALV. Dit is bijvoorbeeld het geval als de VvE het gebouw op korte termijn wil verkopen of verhuren en een geldig energielabel wettelijk verplicht is.
In Nederland is een energielabel wettelijk verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning of appartementencomplex. Ontbreekt het label op het moment van overdracht, dan riskeer je als VvE of individuele eigenaar een boete. Als de reguliere ALV te ver in de toekomst gepland staat, rechtvaardigt dit een spoedvergadering.
Een BALV kan worden aangevraagd door het bestuur van de VvE, maar ook door een of meer leden die samen een bepaald percentage van de stemmen vertegenwoordigen. Dat percentage staat vermeld in de splitsingsakte, maar bedraagt doorgaans tien procent van het totale stemrecht. De vergadering moet dan binnen een redelijke termijn, vaak vier tot zes weken, worden uitgeschreven.
Naast urgentie bij verkoop of verhuur kan een speciale vergadering ook zinvol zijn wanneer een VvE actief wil inzetten op verduurzaming en het energielabel als startpunt wil gebruiken voor een breder verduurzamingsplan. Een actueel energielabel geeft namelijk inzicht in de huidige energieprestatie van het gebouw en vormt de basis voor gerichte investeringen in isolatie, ventilatie of duurzame verwarmingssystemen.
Hoe wij VvE’s helpen met het energielabel
Een energielabel aanvragen als VvE vraagt om de juiste stappen in de juiste volgorde. Wij ontzorgen VvE’s en individuele appartementseigenaren van begin tot eind. Concreet betekent dat:
- Woningopname op maat: een erkend energieadviseur bezoekt het pand en verzamelt alle relevante gegevens over isolatie, verwarming, ventilatie en duurzame energiebronnen.
- Officiële registratie: het energielabel wordt geregistreerd via EP-Online en is direct geldig voor verkoop, verhuur of financieringsaanvragen.
- Verduurzamingsadvies: op basis van het label geven we concreet advies over welke maatregelen het meeste effect hebben op de energieprestatie en de waarde van het gebouw.
- Één aanspreekpunt: je hoeft niet te schakelen tussen meerdere partijen. Wij begeleiden het hele traject, van de eerste opname tot de definitieve labelregistratie.
Heb je als VvE een energielabel nodig of wil je weten welke stappen jullie als eerste moeten zetten? Neem contact met ons op en we helpen je snel en transparant verder.