Een energielabel aanvragen voor een monumentaal appartementencomplex met een VvE is mogelijk, maar vraagt om een specifieke aanpak. De monumentenstatus beperkt welke verduurzamingsmaatregelen je mag uitvoeren, en de VvE speelt een centrale rol in het proces omdat het gebouw gemeenschappelijk eigendom is. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over dit onderwerp, van de wettelijke plicht tot de kosten.
Geldt de energielabelplicht ook voor monumentale appartementen?
Ja, de energielabelplicht geldt ook voor monumentale appartementen. Bij verkoop of verhuur van een monumentaal appartement ben je wettelijk verplicht een geldig energielabel te overhandigen aan de koper of huurder. De monumentenstatus verandert niets aan deze verplichting, die voortvloeit uit Europese regelgeving (EPBD) en is vastgelegd in de Nederlandse wet.
Wat de monumentenstatus wel verandert, is de speelruimte die je hebt om energiebesparende maatregelen te treffen. Rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten vallen onder strenge regels voor wijzigingen aan het gebouw. Ingrepen zoals het aanbrengen van buitengevelisolatie of het vervangen van historische kozijnen zijn vaak niet toegestaan of vereisen een omgevingsvergunning. Dat betekent dat een energielabel aanvragen voor een monumentaal pand in de praktijk een andere uitkomst kan hebben dan voor een reguliere woning, maar de plicht zelf staat los van de monumentenstatus.
De berekening van het energielabel gebeurt op basis van de NTA 8800-methode, die per 1 januari 2021 van kracht is. Hierbij kijkt een gecertificeerde EP-adviseur naar de werkelijke staat van het gebouw: isolatiewaarden, verwarmingssystemen, ventilatie en het gebruik van hernieuwbare energie. Voor een monument worden de feitelijk aanwezige eigenschappen opgenomen, ook als die minder gunstig zijn dan bij moderne woningen.
Welke rol speelt de VvE bij het aanvragen van een energielabel?
Bij een appartementencomplex is de Vereniging van Eigenaren (VvE) de aangewezen partij om het energielabel aan te vragen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Individuele appartementseigenaren zijn verantwoordelijk voor het label van hun eigen woning bij verkoop of verhuur, maar de VvE beheert het gebouw als geheel en heeft toegang tot de benodigde gebouwdocumentatie.
In de praktijk betekent dit het volgende:
- De VvE geeft opdracht aan een gecertificeerd bedrijf om de energieopname uit te voeren.
- De VvE stelt gebouwtekeningen, bouwjaarinformatie en onderhoudsgegevens beschikbaar voor de EP-adviseur.
- Bij een VvE energielabel aanvragen voor een monumentaal complex is toestemming van de vergadering van eigenaren vaak vereist, zeker als er ook verduurzamingsmaatregelen worden overwogen.
- De VvE is het aanspreekpunt voor de adviseur tijdens de opname van de gemeenschappelijke ruimten en de buitenschil.
Voor individuele appartementseigenaren geldt dat het aanvragen van een energielabel voor de eigen woning apart kan lopen van wat de VvE doet voor het gebouw. Heb je een appartement in een monumentaal complex en wil je het verkopen, dan heb je een eigen label nodig voor jouw specifieke eenheid. Daarvoor werkt een EP-adviseur met het representativiteitsprincipe: als jouw appartement voldoende overeenkomt met een referentiewoning in hetzelfde complex, hoeft niet elk appartement afzonderlijk volledig te worden opgenomen.
Hoe verloopt de energieopname in een monumentaal gebouw?
De energieopname in een monumentaal gebouw verloopt via een basisopname of een detailopname, afhankelijk van de beschikbare informatie. Bij bestaande bouw, waaronder de meeste monumenten, is de detailopname het uitgangspunt, maar de basisopname is toegestaan wanneer onvoldoende gedetailleerde gegevens beschikbaar zijn. Een gecertificeerd bedrijf dat voldoet aan de BRL 9500-W mag het energielabel opstellen.
Tijdens de opname van een monumentaal appartementencomplex bekijkt de EP-adviseur onder meer:
- De isolatiewaarden van de gevels, het dak en de vloer, voor zover zichtbaar en aantoonbaar.
- Het type beglazing in de kozijnen, inclusief eventuele historische glas-in-loodramen.
- De verwarmingsinstallatie en het afgiftesysteem (radiatoren, vloerverwarming).
- De ventilatiemethode en eventuele warmteterugwinning.
- Het gebruik van zonnepanelen of andere hernieuwbare energiebronnen op het complex.
Een belangrijk aandachtspunt bij monumenten is de beschikbaarheid van documentatie. De adviseur maakt bij de opname veel foto’s als bewijs voor gemaakte keuzes en legt alle productspecifieke informatie vast in een projectdossier. Als bepaalde bouwtechnische details niet direct zichtbaar zijn, zoekt de adviseur via andere bronnen naar de benodigde specificaties. Ontbreekt bewijs voor een bepaalde maatregel, dan geldt de standaardwaarde, wat doorgaans ongunstiger uitpakt voor het label.
Voor de opname van gemeenschappelijke ruimten en de buitenschil is toegang tot het gehele gebouw nodig. De VvE zorgt voor die toegang en levert bij voorkeur de originele bouwtekeningen aan. De meest recente versie van de beschikbare tekeningen heeft daarbij voorrang.
Welk energielabel is realistisch voor een monumentaal appartementencomplex?
Voor de meeste monumentale appartementencomplexen is een energielabel in de categorie D tot F realistisch, afhankelijk van de bouwperiode, de huidige staat van het gebouw en de maatregelen die al zijn getroffen. Een label A of hoger is voor een monument vrijwel nooit haalbaar zonder ingrijpende aanpassingen, die vanwege de monumentenstatus vaak niet zijn toegestaan.
Het energielabel wordt bepaald op basis van de EP2-waarde: het jaarlijkse primaire fossiele energiegebruik per vierkante meter. Hoe lager deze waarde, hoe beter het label. Bij een monument zijn de mogelijkheden om deze waarde te verlagen beperkt:
- Buitengevelisolatie is bij de meeste rijksmonumenten niet toegestaan vanwege het aanzicht.
- Vervanging van historische ramen door HR++ beglazing stuit vaak op bezwaren van de monumentenzorg.
- Dakisolatie is soms mogelijk via de binnenzijde van het dak, mits dit de monumentale waarde niet aantast.
- Installatieverbetering, zoals het vervangen van een oude cv-ketel door een efficiëntere variant, is doorgaans wel toegestaan en heeft directe invloed op het label.
- Zonnepanelen op platte daken die niet zichtbaar zijn vanaf de straat worden door sommige gemeenten toegestaan.
De haalbaarheid van een beter label hangt dus sterk af van wat de monumentencommissie toestaat en welke maatregelen al zijn uitgevoerd. Een EP-adviseur kan vooraf inschatten welk label realistisch is en welke stappen de meeste impact hebben binnen de gegeven beperkingen.
Wat zijn de kosten van een energielabel voor een VvE-complex?
De kosten van een energielabel voor een VvE-complex zijn hoger dan voor een individuele woning, omdat de opname complexer en tijdsintensiever is. De exacte prijs hangt af van de omvang van het complex, het aantal wooneenheden, de beschikbaarheid van documentatie en de complexiteit van het gebouw. Voor grotere monumentale complexen lopen de kosten al snel op tot enkele honderden euro’s per appartement of meer.
Een aantal factoren die de prijs bepalen:
- Het aantal wooneenheden in het complex en of het representativiteitsprincipe kan worden toegepast.
- De staat van de beschikbare documentatie: ontbreken bouwtekeningen, dan kost de opname meer tijd.
- De toegankelijkheid van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten.
- Of er aparte labels per appartement nodig zijn of een label voor het woongebouw als geheel.
Bij toepassing van het representativiteitsprincipe hoeft niet elk appartement afzonderlijk volledig te worden opgenomen. Appartementen die voldoende overeenkomen met een referentiewoning krijgen hetzelfde label, wat de totale kosten voor de VvE aanzienlijk kan verlagen. Het is verstandig om meerdere offertes op te vragen bij gecertificeerde bureaus en daarbij duidelijk te vermelden dat het om een monumentaal complex gaat.
Wanneer is een nieuw energielabel verplicht na verbouwing van een monument?
Na een verbouwing van een monument is een nieuw energielabel verplicht als de verbouwing als een grote renovatie wordt aangemerkt of als de woning opnieuw wordt verkocht of verhuurd. Kleine onderhoudswerkzaamheden die de energieprestatie niet wezenlijk veranderen, leiden niet automatisch tot een nieuwe labelplicht.
Binnen de huidige regelgeving bestaat ook de mogelijkheid van herlabelen, zonder dat een volledig nieuwe opname nodig is. Herlabelen is mogelijk tot maximaal 24 maanden na de oorspronkelijke opnamedatum. De EP-adviseur die het originele label heeft opgesteld, voert de herlabeling op afstand uit op basis van de NTA 8800-methode. Dit is relevant als je na de opname alsnog een maatregel hebt doorgevoerd, zoals het vervangen van de cv-ketel of het aanbrengen van dakisolatie.
Voor monumenten geldt bovendien dat elke wijziging aan het gebouw vooraf moet worden getoetst aan de monumentenvergunning. Pas als een maatregel is goedgekeurd en uitgevoerd, kan het effect ervan worden meegenomen in een nieuw of herzien energielabel. Voer je een maatregel uit waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, dan is na oplevering altijd de detailopname verplicht.
Hoe wij je helpen met een energielabel voor jouw monument of VvE-complex
Een energielabel aanvragen voor een monumentaal appartementencomplex vraagt om kennis van zowel de technische opnamemethoden als de bijzondere beperkingen die bij een monument horen. Wij begeleiden VvE’s en individuele appartementseigenaren door het hele proces, van de eerste opname tot de officiële registratie in EP-online.
Wat wij voor je doen:
- We voeren een gecertificeerde energieopname uit op basis van de BRL 9500-W en de NTA 8800-methode.
- We brengen in kaart welke maatregelen binnen de monumentenstatus haalbaar zijn en welk label daarmee realistisch is.
- We werken samen met de VvE om de benodigde gebouwdocumentatie te verzamelen en de opname soepel te laten verlopen.
- We registreren het energielabel officieel, zodat je direct beschikt over een geldig certificaat bij verkoop of verhuur.
- We geven persoonlijk verduurzamingsadvies op maat, ook binnen de grenzen van de monumentenregelgeving.
Wil je weten wat wij voor jouw VvE-complex of monumentale appartement kunnen betekenen? Neem contact met ons op en we kijken samen naar de beste aanpak voor jouw situatie.